Новый закон о КРТ и обновление реестра КГИОП в Санкт-Петербурге: что важно знать собственнику квартиры

Собственнику квартиры в Санкт-Петербурге сейчас важны не две «новости декабря», а статус дома. Закон о комплексном развитии территорий и правила охраны культурного наследия меняют разные вещи: первый — попадёт ли панельный дом в программу сноса и где дадут жильё, второй — можно ли трогать стены в старом фонде. Покупателю до задатка и человеку с уже сделанным ремонтом нужен тот же разбор: сначала статус, потом документы.

Главные выводы

• Закон Санкт-Петербурга от 10.12.2025 № 712-140 действует с 1 января 2026 года. Дом, где общее собрание собственников в установленный срок не провели, в решение о КРТ жилой застройки не включают.
• Если собрание состоялось, для включения в границы КРТ нужно не менее двух третей голосов собственников жилых помещений. Неявка и «против» на таком собрании — разные ситуации.
• Жильё взамен дают в том же внутригородском муниципальном образовании или в примыкающих. Дальше — только с письменного согласия собственника; перечень иных округов определяет Правительство Санкт-Петербурга.
• Выявленный объект культурного наследия охраняется со дня включения в перечень, до решения о реестре или об отказе. Снос выявленного объекта и объекта с признаками ОКН запрещён.
• Федеральный закон от 07.06.2025 № 142-ФЗ вступает в силу с 1 марта 2026 года. Перепланировка в перечне работ по содержанию многоквартирного дома есть, но не если сам дом — выявленный объект. Согласование по Жилищному кодексу от этого не отменяется.
• До ремонта и до задатка в Санкт-Петербурге смотрят план ПИБ (филиалы ГУИОН), протоколы ОСС и официальный перечень выявленных объектов. Отдельной «выписки из реестра КГИОП» в открытых источниках нет, выдумывать её не нужно.

Какие две даты силы считать

Для квартиры важны две разные даты, а не один «декабрьский пакет».

Закон Санкт-Петербурга от 10.12.2025 № 712-140 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий» вступает в силу с 1 января 2026 года. Он правит жилищную политику и градостроительный закон города: где дают жильё при КРТ и что делать с домами, где собрание не провели. Спикер ЗакСа на заседании 10 декабря говорил, что молчание теперь «знак отрицания» — это политическая формула в газете, не статья закона. Норма — текст 712-140.

Вторая дата — 1 марта 2026 года. Тогда в силу вступил Федеральный закон от 07.06.2025 № 142-ФЗ. Он отделяет работы по содержанию объекта культурного наследия от работ по сохранению и иначе описывает перепланировку в доме-памятнике. КГИОП здесь ни при чём как автор 712-140: это федеральная рамка для охраны.

Смешивать даты вредно. Человек в панельном доме первой волны смотрит КРТ. Человек в кирпичном доме начала XX века смотрит выявленный объект и реестр. Один и тот же собственник может попасть в обе логики только если дом одновременно в программе КРТ и под охраной — это уже проверка адреса, не заголовок новости.

Покупателю до задатка даты нужны как фильтр объявления: «приняли закон о реновации» не значит, что этот дом уже в решении о КРТ. Собственнику после ремонта даты нужны, чтобы не применить к уже сделанным стенам правило, которое ещё не действовало в момент работ, и наоборот — не игнорировать охрану, которая уже включилась.

Когда дом не входит в КРТ

Короткий ответ: в Санкт-Петербурге дом не включают в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, если общее собрание собственников в установленный срок не провели. Это не то же самое, что «кто не пришёл, того записали против».

Федеральный Градостроительный кодекс оставляет субъекту выбор. По умолчанию дома, где собрания в срок не было, включают в решение о КРТ, *если* региональный закон не установил иные правила. Санкт-Петербург как раз установил. Закон 712-140 дополняет городской закон о градостроительной деятельности: многоквартирные дома, не признанные аварийными, включённые в *проект* решения о КРТ, собрания в которых не проведены в срок из той же статьи, в само решение не включаются.

Значит, «молчим — нас снесут» для неаварийного дома в петербургском КРТ больше не работает как автосписок. Молчание здесь — неявка всей процедуры собрания.

Другое дело, если собрание состоялось. Тогда вопрос уже не в 712-140, а в Жилищном кодексе. В Жилищном кодексе решение о включении дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, принимают не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. Не всех помещений дома: кладовка и магазин в этом пороге не считаются так же, как квартира.

Формула «молчуны голосуют против» для состоявшегося собрания частично попадает в механику: без двух третей «за» дом не включают. Но это не отдельный голос «против» у того, кто остался дома. Это ненабранный порог. Путать неявку на собрание и голосование на собрании — как раз та ошибка, из-за которой люди либо зря паникуют, либо зря не идут.

Аварийный дом и дом в проекте решения — разные вещи. Закон 712-140 говорит о неаварийных домах в проекте. Свой адрес в КРТ проверяют по документам программы и протоколам ОСС, а не по возрасту панели.

Собственнику до ремонта это меняет одну мысль: «нас всё равно снесут, согласовывать бессмысленно» из закона 712-140 не следует. Покупателю — что отсутствие собрания в петербургских правилах работает в пользу *невключения*, а не включения. Человеку после ремонта статус КРТ всё равно не заменяет статью 26 Жилищного кодекса: перепланировку помещения в МКД согласуют с органом местного самоуправления независимо от программы сноса.

Куда могут переселить

Если дом всё же войдёт в КРТ, закон города больше не держит «любую точку Петербурга» как норму по умолчанию.

Закон 712-140 дополняет закон «О жилищной политике Санкт-Петербурга». Жилое помещение, которое дают взамен, должно находиться в многоквартирном доме в границах того же внутригородского муниципального образования, где стоит расселяемый дом, либо в границах примыкающих к нему внутригородских муниципальных образований.

Дальше своего и соседнего округа — только при письменном согласии собственника освобождаемого жилья. И даже тогда иное муниципальное образование определяет Правительство Санкт-Петербурга, а не застройщик «куда получится».

История про переезд «из Московского района в Шушары» остаётся бытовым страхом, не статьёй закона. Шушары могут оказаться другим МО — тогда без письменного согласия этот вариант как раз закрыт. Могут оказаться примыкающим — тогда география 712-140 его не запрещает сама по себе. Смотреть нужно границы муниципальных образований, не районную привычку на карте объявлений.

Жилищный кодекс как раз позволяет Петербургу установить требования к местоположению предоставляемого жилья. Закон 712-140 это полномочие и использует. Цену метра соседней новостройки, размер компенсации и «ориентир инвестиции» закон не задаёт: этого в тексте 712-140 нет.

Покупателю старой панели в хорошей локации география меняет риск сделки: дом в КРТ — это не автоматически окраина. Собственнику, который ещё не голосовал, — другой разговор на собрании: не только «сносить или нет», но и «куда согласны ехать письменно». Человеку с ремонтом переселение не отменяет уже сделанные стены: пока дом стоит, перепланировка живёт по Жилищному кодексу и, если дом под охраной, по 73-ФЗ.

Чем выявленный объект отличается от реестра

КГИОП и КРТ — параллельные статусы. Дом может не иметь отношения к программе сноса и при этом попасть под охрану.

Выявленный объект культурного наследия — это не «уже памятник в едином реестре». Объект становится выявленным со дня, когда региональный орган охраны (в Петербурге это КГИОП) включает его в перечень выявленных объектов. С этого дня он подлежит государственной охране до решения о включении в реестр либо об отказе.

Снос выявленного объекта, а также объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, запрещён (пункт 10 той же статьи). Это запрет сноса и обращения с объектом как с пустырём под разбор, не автоматический запрет любой внутренней перегородки.

Срок «неделя, пока идёт сделка» закон так не пишет. После заявления орган организует работу по установлению историко-культурной ценности. Решение о включении выявленного объекта в реестр либо об отказе принимают не более чем за один год со дня включения в перечень выявленных . Пока год идёт, охрана уже есть.

В единый реестр объект попадает отдельно, после государственной историко-культурной экспертизы. Для квартиры это две полки, а не одна:

Дворец в перечень не обязателен. Закон говорит об объекте, обладающем признаками объекта культурного наследия. Рядовая застройка и промышленный корпус в эту рамку входят, если орган принял решение о выявлении. Без документа на адрес нельзя ни успокаивать «это не про квартиры», ни вешать охранный статус на любой дореволюционный дом.

Собственнику до ремонта различие меняет порядок мысли: сначала статус, потом состав проекта. Покупателю важен день включения в перечень, а не картинка, будто дом «становится музеем за неделю». После ремонта охрана не появляется «потом, когда экспертиза закончится»: если дом уже выявленный, требования к содержанию действуют сейчас.

Когда перепланировку согласуют с КГИОП

Прямой ответ: не всегда и не вместо районной комиссии.

Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения (Жилищный кодекс). КГИОП этот пункт не отменяет. Если работы уже перепланировка, без решения органа по ЖК их не «закрывает» ни уведомление, ни статус памятника.

Работы по *сохранению* выявленного объекта или объекта в реестре идут по статье 45 73-ФЗ: задание органа охраны, разрешение, проектная документация. Это реставрационный контур, не любой косметический ремонт.

С 1 марта 2026 года 142-ФЗ добавил другой контур — работы по *содержанию*. В исчерпывающий перечень таких работ входит перепланировка жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Исключение записано в той же норме: если сами эти дома являются выявленными объектами культурного наследия, перепланировка в перечень содержания не входит.

Отсюда развилка, которую коммерческие разборы часто сплющивают в «с марта всё по уведомлению»:

• дом не под охраной — КГИОП на перепланировку квартиры не тот орган; остаётся ЖК и план ПИБ;
• дом в реестре, работы тянут на содержание и не бьют предмет охраны — 142-ФЗ описывает упрощение; для МКД отдельные работы по содержанию проводят без уведомления, предусмотренного правилом об уведомлении органа охраны;
• дом выявленный — упрощение перепланировки как содержания на этот МКД не распространяется; внутренние работы снова ближе к сохранению и к статье 45, плюс всё тот же ЖК 26.

Нельзя честно сказать: «любые работы — только проект реставрации лицензированной организации». Нельзя и обратное: «в памятнике теперь можно двигать стены по уведомлению». Ответ держится на статусе дома и на том, затрагивают ли работы предмет охраны, внешний облик, объёмно-планировочные и конструктивные решения, интерьер выявленного объекта.

На Декабристов, 31 в портфолио НЦП24 как раз виден этот тип задачи: исторический дом, газ, желание обновить пространство «с уважением к дому» и без сюрприза в регистрации. Карточка не доказывает, что дом — выявленный объект или объект реестра. Она показывает, что в старом фонде проект и согласование по ЖК — рабочий путь, а не «всё равно нельзя».

Собственнику до ремонта нужно одно: не начинать со сноса перегородки, пока не ясно, выявленный это дом, реестр или ни то ни другое. Покупателю — не верить объявлению «свободная планировка в историческом» без статуса. После ремонта статус ОКН не отменяет уже сделанное, но меняет, какими документами это потом собирают.

Порядок «куда нести бумаги» — соседняя тема: когда в СПб идут в ПИБ, МВК и ГЖИ. Здесь важен не календарь органов, а развилка статуса.

Что проверить до ремонта и до задатка

Сначала статус дома, потом бумаги. Не наоборот и не «выписка КГИОП», которой в открытых источниках как отдельной услуги нет.

Перед задатком иногда советуют «заказать выписку из реестра КГИОП». Ни 73-ФЗ, ни страница ГУИОН такой отдельной услуги не описывают. Региональный орган ведёт перечень выявленных объектов. Смотреть нужно официальный перечень и распоряжения комитета, а не бумагу «как выписка ЕГРН», которой в открытых источниках нет.

В Санкт-Петербурге план квартиры — это технический паспорт ГУИОН. На сайте учреждения филиалы прямо названы ПИБами. Техпаспорт заказывают в том числе для согласования перепланировок. БТИ как московское имя сюда не подставляют.

Практическая проверка без новых продуктов:

1. План ПИБ и фактические стены. Расхождение — уже вопрос Жилищного кодекса, независимо от КРТ.
2. Протоколы ОСС за последний период: было ли собрание по включению в КРТ, набран ли порог двух третей жилых. Нет собрания в срок — для петербургского решения о КРТ дом не включают.
3. Официальный перечень выявленных объектов и, отдельно, единый реестр ОКН. Путаница «выявленный = уже памятник в реестре» ломает 142-ФЗ.
4. Газ, несущие, мокрые зоны — как всегда для квартиры, не как замена охранного статуса.

Три публичных примера из портфолио, без имён и телефонов. Они не доказывают статус КРТ или КГИОП этих адресов.

На проспекте Стачек, 19 собственники дома 1951 года хотели объединить кухню с комнатой «без штрафов и с документами». Год постройки попадает в разговор о панелях первой волны, но сам по себе не включает дом в программу КРТ. Вопрос остаётся прежним: что на плане ПИБ, есть ли газ, что скажет комиссия.

На улице Чапаева, 11/4 ремонт уже сделали, а продать без документов не могли: кирпичный дом начала XX века. Это сценарий после ремонта. Выявленный статус, если он есть, усложняет состав работ, но не заменяет узаконивание по Жилищному кодексу. Пошаговую сделку эта страница не разбирает.

Связка «дом в КРТ — перепланировку не согласуют, смысла нет» законом 712-140 не подтверждается. Пока дом стоит и помещение жилое, Жилищный кодекс работает. Другое дело — экономический смысл вкладываться в стены дома, который *уже* в решении о КРТ: это расчёт собственника, не запрет комиссии.

Если после проверки статуса остаётся объектный вопрос, имеет смысл разобрать исходные данные. Узаконивание или согласование квартиры в НЦП24 берут по действующему офферу после проверки объекта и состава работ. Это не обещание, что конкретные стены пройдут.

Оставьте заявку, чтобы проверить исходные данные и понять возможный порядок действий для вашего объекта.

FAQ

Хочется обновить пространство, но с уважением к дому. И чтобы потом не было проблем с регистрацией?

Сначала статус дома, затем проект и решение по Жилищному кодексу. В историческом доме на Декабристов, 31 как раз так и ставили задачу: не «можно ли вообще», а как изменить планировку, не сломав регистрацию. Карточка не говорит, выявленный это объект или нет: без перечня КГИОП этого не видно.

Хотим объединить кухню с комнатой, убрать стены и сделать всё по-человечески — но чтобы без штрафов и с документами?

Объединение кухни с комнатой — перепланировка, её согласуют как изменение плана, а не как «сделать по-человечески». На Стачек, 19 в портфолио это дом 1951 года; год не равен включению в КРТ. Газ и несущие проверяют отдельно. Штраф вопрос не закрывает.

Дом старый, перепланировку сделали, но без документов не можем продать квартиру?

Без приведения плана в соответствие с фактом сделка обычно упирается в бумаги, а не в возраст кирпича. На Чапаева, 11/4 как раз узаконивали уже сделанное в доме начала XX века. Если дом выявленный, состав работ другой, но Жилищный кодекс не отключается. Как провести саму продажу — соседняя тема, не эта страница.

Перепланировку с КГИОП согласовывать надо?

Зависит от статуса. Не объект охраны — КГИОП не тот орган, остаётся Жилищный кодекс. Выявленный многоквартирный дом — упрощение 142-ФЗ на перепланировку как содержание не распространяется. Дом в реестре — смотрят, содержание это или сохранение и не задет ли предмет охраны. Универсального «надо всегда» и «с марта не надо» нет.